●案例

　　1998年，刘某通过房改取得了某市中心区的房屋一套，房改计算工龄时计算了刘某已故前妻王某的工龄(其前妻王某于1993年去世，按该市房改的相关政策规定，遗属工龄加去世职工工龄之和计算工龄折扣)。2002年5月，刘某与胡女士再婚。2004年7月5日，刘某立遗嘱，并于同日进行了遗嘱公证，明确表示该房屋的全部产权由其妻子胡女士一人继承，该市公证处出具了公证书。2005年2月11日刘某去世。胡女士于 2005年3月2日向房屋权属登记部门申请转移登记，并提交了规定的资料，同年3月16日，房屋权属登记部门为胡女士颁发了房屋所有权证。

　　2005年8月，已故刘某的两个继子女王甲、王乙姐弟与胡女士因该房产继承纠纷向某市区级人民法院起诉，称该房屋是其继父刘某与其母王某的遗产，胡女士无权处置该房产。2007年1月区级人民法院作出判决，认定：王甲、王乙拥有该房产一半的继承权，另一半由王甲、王乙、胡女士各享有33.33%的继承权，同时法院认定遗嘱公证有瑕疵，不具有证明力。胡女士不服提起上诉。

　　2007年5月18日，胡女士将该房产卖给李先生，并在房屋权属登记部门申请办理产权登记 (房屋权属登记部门办理转移登记时，未收到任何部门和个人关于该房产的限制文件，也不知该房产存在纠纷)。25日，登记部门为李先生核发了房产证。

　　2007年8月14日，王甲、王乙向该市人民政府法制办申请行政复议，要求撤销李先生的房产证，法制办在复议过程中了解该房产继承纠纷已进入法院二审程序，8月26日中止审理。

　　2007年12月，中级人民法院驳回胡女士的上诉，维持原判。

　　2007年12月18日，市政府法制办恢复行政复议，2008年元月做出行政复议决定，认为胡女士向房产局申请该房屋所有权转移登记时，由于公证处出具了有瑕疵的公证书，造成房产局为胡女士办理转移登记不实，具体行政行为违法，限定房产局在60日内重新做出具体的行政行为。基于上述事实，房产局根据《城市房屋权属登记管理办法》第25条之规定，依法注销了李先生的房屋所有权登记。李先生在收到房产局的注销决定后，向法院提出行政诉讼，法院维持了房产局做出的行政行为。目前李先生还在市中级法院上诉。

　　问题：

　　刘某房改时，其已故前妻是否对房改房拥有产权?房产局撤销李先生房产证，法院维持是否正确?李先生因房产证撤销的损失由谁来赔偿?不动产善意取得保护如何体现?

　　●剖析

　　本案例存在多个主要的法律关系，且相关联。一是刘某与已故前妻王某的婚姻关系;二是其后刘某与胡女士的婚姻关系;三是王甲、王乙与刘某、王某的继承与被继承关系;四是胡女士与刘某的继承与被继承关系;五是胡女士与李先生的房屋买卖合同关系：六是房产局对行政相对人胡女士和李先生两次登记申请所作出的具体行政行为。这六个主要的法律关系存在前因后果的关联。本案诉争焦点有两个：一是继承权诉讼中王某是否拥有房改房产权;二是行政诉讼中李先生是否为善意第三人。要理清它们，必须从第一个法律关系谈起，也即问题一：刘某房改时，其已故前妻是否对房改房拥有产权?[page]

　　婚姻关系是一种身份关系，随着王某的去世，刘某与王某的婚姻关系终止，刘某与王某的共同财产也以王某去世时为准。因为根据《婚姻法》的法理，夫妻婚姻关系存续期间实际取得或者已经明确可以取得的财产性收益，为夫妻共有财产(约定为一方所有的除外)。刘某所购房产在王某去世时是公产，二人只是租住，有使用权，并无房产所有权。王某去世在先，刘某参加房改取得房屋所有权是在王某去世几年之后，不是在二人婚姻关系存续期间。其次，王某去世时，刘某尚未开始参加房改，所以1998年刘某参加房改所用王某工龄折扣优惠也不属于王某在世时‘已经明确可以取得的财产性收益”。因此王某在去世时，既无房产权，也无工龄折扣优惠的取得权。至于按该市房改的相关政策规定，遗属工龄加去世职工工龄之和计算工龄折扣应该理解为国家对生者的照顾，计不计算王某的工龄并不影响刘某与房改房原产权单位的买卖关系，只是房屋售价稍有高低而已，多少都由刘某一人承担。因此，刘某所购房产为独立产权，其拥有全部的处分权，王某对房改房不拥有产权。

　　根据以上分析，该房产不是刘某与王某的共同遗产，只是刘某的个人遗产。因此，根据鹏姻法》第十条、十三条的规定，胡女士、王甲、王乙对刘某房产有同等的继承权。根据《继承渤法理，遗嘱继承优于法定继承，所以，根据刘某的公证遗嘱，胡女士可以就刘某房改房向房屋权属登记部门申请转移登记，房屋权属登记部门经审核为胡女士颁发了房屋所有权证。胡女士取得房屋产权，也取得了房屋的处分权，因此李先生可购买该房产并申请产权转移登记，在当时情形下，房产局为李先生核发房产证并无不妥。

　　问题出在胡女士申请产权转移登记时的要件“公证书”上，经过法院终审认定胡女士所提供的“遗嘱公证有瑕疵，不具有证明力”，行政复议决定也认为该公证书有瑕疵，造成胡女士在申请登记时申报不实。根据《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条规定，房产局依法注销胡女士的房屋所有权登记。胡女士产权被注销后，该房产权利状态恢复到刘某遗产，应按法定继承处理，胡女士并无独立处分权，因此，李先生与胡女士的房屋买卖合同是否成立存在争议。在房产局看来，胡女士的产权登记注销后，李先生的转移登记也无法存在，因此注销了李先生的房屋所有权登记。

　　那么，在李先生对房产局的注销决定提出行政诉讼后，一审法院维持是否正确?这也就是问题二。笔者认为，房产局和法院职能不同，因此看待该案例的角度也应有所不同。房产局权属登记行为主要依据《房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》和《城市房屋权属登记管理办法》以及2007年10月1日起施行的《物权法》。但对《物权法》第一百零六条关于不动产善意取得的规定，房产局并无鉴定“是否善意取得”的能力和职能。法院则不同，笔者认为，处理此案法院应从《合同法》、《房地产管理法》、《物权法》以及上面提到的两个规章综合断案，应从维护当事人的合法权益及维护交易安全方面考虑。李先生向胡女士受让房产，在胡女士拥有房产证并自己已经进行转移登记的情况下，李先生有理由相信该交易是安全的。根据《物权法》第一百零六条的规定，“除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：(一)受让人受让该不动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记”。因此，对于该案例，除非行政诉讼的第三人(胡女士、王甲、王乙)有证据证明李先生买卖该房产时是非善意的，李先生应取得该房产的所有权，一审法院维持房产局注销登记的行为是不正确的。[page]

　　李先生因房产证撤销的损失由谁来赔偿?李先生在和胡女士的房产交易中，有理由相信房产登记的公信力，在该交易中李先生并无过错。如前所述，该登记中的主要问题在于胡女士向登记机关提供了有瑕疵的公证书。作为登记机关，有理由相信该公证书的公信力，因此，在核准胡女士的转移登记申请行政行为中，房产局也无过错，但是依据申报不实的材料作出了错误登记。该行政复议决定和行政诉讼发生在2007年10月1日之后，根据《物权法》第二十一条规定，“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任”。“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”因此，李先生应当要求胡女士承担赔偿责任，也可以要求登记机构赔偿。、登记机构先行赔偿后，应向胡女士追偿。

　　不动产善意取得保护如何体现?在房地产交易十分活跃的情况下，维护交易安全和社会主义市场经济秩序，明确物的归属，保护权利人的物权，显得尤为重要。不仅在继承的房屋产权转移时，其他产权如夫妻共有产转让时，也非常容易出现类似的纠纷。如房产登记在夫妻一方名下，单方进行了房产处分，另一方确实不知或明知该处分都有可能引起纠纷。确实不知会引起纠纷;明知产权处分，在反悔交易时另一方也会以不知情为由要求撤销转移登记。尤其在房价波动较大时，这种纠纷更容易出现。因此，法院在审理这类案件时，应要求案件的利害关系人(相关的行政相对人)提交受让方非善意取得的证据。在证据不确定时，应严格执行《物权渤第一百零六条的规定，判决已登记的受让方取得房屋产权，维持登记机关对受让方的权属登记行政行为。登记机关应将判决情况记载于该产权的登记簿。

　　对该案例的补充分析：

　　1.该案例之所以出现后面的行政复议和行政诉讼，在于王甲、王乙在提起继承权诉讼时未及时申请法院查封诉争房产。因此应加强法律法规的宣传教育，节约诉讼成本。

　　2.关于王甲、王乙的权利救济。保护善意第三人李先生的权利后，王甲、王乙的继承权肯定受到了损害，王甲、王乙的损失应由胡女士赔偿。

　　●专家点评

　　本案例中要理清的两个关键问题：一是该房屋所有权属刘某和已故前妻王某共有，还是属刘某单独所有。其本质是在房改售房过程中，配偶一方去世，另一方囚享受了按照去世方的相关条件计算的折扣，所购的房屋去世方是否拥有所有权问题。二是行政机关做出行政复议决定、人民法院做出判决时，如所涉及的房屋权利已发生变化，登记机构如何处理。[page]

　　本案例剖析中，第一个问题阐述的较为清晰明确，该房屋应属于刘某单独所有。这一观点虽存有争议，但得到大多数人的认同。

　　第二个问题，由于该案例中房屋已发生了多次登记，采取按照登记的顺序依次分析，再根据分析结果，为登记机构提出相应的意见和建议，才有助于真正通过案件，明法、知行。

　　该案例中的登记依次为：第一手，是刘某通过房改售房取得房屋所有权，其核心是该房屋所有权属共有或是单独所有。第二手，是胡某通过经公证的遗嘱取得房屋所有权，其核心是遗嘱公证有瑕疵如何处理问题。第三手，是李先生通过买卖取得房屋所有权，其核心是李先生是否属于善意取得。第一手的问题，剖析的已较为清晰。第二手，刘某去世后，将房屋转移登记给胡女士的主要依据是“经公证的遗嘱”。但行政复议机关、人民法院终审均认定“遗嘱公证有瑕疵，不具有证明力”，需要进一步分析的是“遗嘱公证有瑕疵”，是公证的实体内容有瑕疵，还是公证的程序有瑕疵。因公证错误造成的损失，应当由公证机构赔偿。在本案中，人民法院对涉案房屋所有权作出判决，行政复议机关认为登记机构的具体行政行为违法。登记机构应当依据人民法院的生效判决、行政复议机关的决定纠正已作出的具体行政行为。但由于该房屋所有权已发生转移，应考虑做出具体行政行为对第三手的影响。由于人民法院对第二手转移行为作出判决，且没有考虑到第三手的影响。通常情况下，评判李先生购房是否属于善意取得，要满足三个法定条件，一是要考虑李先生是否不知胡某是无处分权人，二是李先生是否支付了合理的价款，三是转让的房屋是否已经办理了登记。三项必须同时具备，才能构成善意取得。但是仅从该案目前提供的案情分析，该案发生在《物权法》实施前，人民法院无法适用《物权法》不动产善意取得制度来保护李先生，其不属于善意第三人，其已取得的物权无法受到保护。由于本案还处于上诉阶段，最终还有待于法院的终审判决，登记机关再根据生效判决和当事人的申请，或者协助执行通知书做出相应的登记行为。